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Taux d’occupation en location saisonnière : définition, calcul et 10 conseils pour l’améliorer

Ecrit par Smoobu - Thibaud - Mars 2023


Lorsque vous souhaitez calculer la rentabilité de votre activité de location saisonnière ou améliorer ses performances, le taux d’occupation est une donnée clé à surveiller. Mais qu’est-ce que le taux d’occupation en location saisonnière exactement, comment le calculer et comment l’améliorer ? Réponses dans cet article !

Qu’est-ce que le taux d’occupation en location saisonnière ?

Le taux d’occupation en location saisonnière correspond au pourcentage de jours où une location courte durée est louée par rapport à la période totale de location disponible. Cet indicateur de performance clé est utilisé par les propriétaires de location saisonnière pour mesurer la popularité et la performance d’un logement en tant que location de vacances.

Selon votre type de location saisonnière, vous pouvez calculer le taux d’occupation de l’unité principale ou des sous-unités dans le cas de gîtes ou d’appartements sub-divisés par exemple.

Comment calculer le taux d’occupation en location saisonnière ?

Le calcul du taux d’occupation d’une location de vacances est d’une simplicité sans nom.

Calcul du taux d’occupation : (nombre de nuitées réservées / nombre de nuitées disponibles) x 100

Prenons un exemple concret : Vous avez une location saisonnière qui est mise en location sur les plateformes de réservation 365 jours par an. Vous avez loué votre location de vacances 287 nuits sur 365. D’après la formule du taux d’occupation vu ci-dessous on obtient le calcul suivant : (287/365)x100. Votre taux d’occupation moyen est donc de 78,6%.

Garder son taux d’occupation à l’œil

Le taux de remplissage est l’une des métriques essentielles à surveiller. En effet, ce KPI vous donne une idée des performances de votre activité de location de vacances par rapport aux objectifs fixés. En collectant vos données vous pourrez ainsi calculer votre taux d’occupation moyen (ou par mois, par saison, par année). Cela vous permettra de voir son évolution et de prendre des décisions éclairées si votre taux d’occupation est en baisse ou en hausse.

Mais le pourcentage de ce taux d’occupation est à mettre en perspective avec d’autres indicateurs clés de performance comme vos revenus nets perçus. En effet, vous pourriez augmenter votre taux de remplissage en vous appuyant sur différents leviers (comme la baisse de vos tarifs par nuitée) mais sans voir une évolution nette dans vos revenus nets. Il faudra alors bien définir vos objectifs attendus et faire vos calculs pour obtenir les revenus locatifs que vous avez visés pour votre projet locatif.

10 conseils pour augmenter votre taux d’occupation


Retrouvez une liste non exhaustive de 10 conseils stratégiques pour augmenter le taux d’occupation de votre location saisonnière.

1. Faire une analyse de marché et une analyse des concurrents

Si le nombre de nuitées réservées ne correspond pas à vos attentes, plusieurs raisons peuvent justifier cela. L’une d’elle peut être liée à vos concurrents officiant sur le même marché que le vôtre.

Conduire une analyse de marché et consulter les propriétés similaires à la vôtre (équipements similaires, tarifs des concurrents) peut vous aider à définir un prix juste pour offrir les meilleures prestations au meilleur prix à vos clients potentiels. Vous pouvez aussi compléter votre offre avec des équipements manquants.

2. Ouvrir votre calendrier de réservation en avance

La dernière étude Abritel sur les voyages en famille 2022 annonce que 37% des familles françaises interrogées souhaitent réserver encore plus tôt qu’auparavant. Dans le détail : 52% réserveront entre 3 et 5 mois à l’avance et 25% encore 6 et 8 mois à l’avance. Il y a aussi des voyageurs qui réservent d’une année sur l’autre.

Pour répondre à cette demande et pas que, il est alors nécessaire d’ouvrir ses disponibilités de réservation bien en amont (1 an minimum) et ainsi bénéficier de réservations anticipées. Plus votre calendrier d’occupation a de jours disponibles à la réservation, meilleur sera votre classement.

3. Ouvrir votre location à plusieurs groupes cibles


En fonction de votre projet et de la vision que vous avez souhaité donner à votre location, vous pouvez la proposer à différents groupes cibles : couples, seniors, famille, personnes en situation de handicap, voyage d’affaire, workation. S’adresser à une diversité de profils permet de toucher plus de voyageurs potentiels et donc de générer plus de nuitées réservées.

Retrouvez tous ces profils et comment les séduire dans nos guides Smoobu.

4. Faire gérer votre bien par un service professionnel

La gestion de votre projet de location saisonnière peut être énergivore et vous prendre beaucoup de temps (que vous n’avez d’ailleurs peut-être pas). En effet, beaucoup de propriétaires s’y attellent en en activité secondaire et ont de ce fait moins de temps à y consacrer.

Pour développer votre activité, vos revenus locatifs et la notoriété de votre bien, vous pouvez aussi déléguer la gestion de votre bien à un service professionnel comme une agence de location ou une conciergerie. Retrouvez les avantages et plus d’informations sur ce mode de gestion dans notre guide complet « Comment gérer une location saisonnière ?« .

5. Utiliser un outil de tarification dynamique

Il se peut que votre taux d’occupation soit en baisse, stagne ou ne corresponde pas à votre taux d’occupation espéré car vos prix sont trop élevés, trop bas ou ne correspondent tout simplement pas aux prix du marché. En vous appuyant sur les services d’une solution de tarification dynamique comme Pricelabs ou Wheelhouse, vous pourrez proposer à vos futurs voyageurs des prix correspondants aux offres du marché.

Ces solutions vous permettent de définir un tarif minimum afin de ne pas louer à perte, et ensuite grâce à des algorithmes puissants de prendre en compte les événements populaires qui attirent les voyageurs ainsi que l’offre et la demande du marché à un instant T pour calculer un prix juste.

6. Proposer des offres de dernière minute

Le taux d’occupation varie en fonction des périodes de location (haute ou basse saison par exemple). Alors pour le booster, vous pouvez proposer sur votre propre site internet ou sur les plateformes de réservation des promotions de dernière minute. Ainsi vous pourriez attirer des locataires spontanés et déclencher une réservation.

Retrouvez dans notre guide tout ce que vous devez savoir sur les promotions Airbnb.

7. Initier une stratégie de communication et de marketing

Pour développer vos réservations et booster votre taux de remplissage, vous pouvez en plus de vos efforts sur les plateformes de réservations, lancer une stratégie de communication et de marketing. Pour cela vous pouvez vous appuyer sur plusieurs piliers :

  • développer votre image de marque

  • promouvoir votre location saisonnière sur les réseaux sociaux

  • lancer votre propre site internet de réservations directes et le promouvoir via des publicités Google Ads par exemple

Découvrez plus de détails sur les meilleures stratégies marketing à mettre en place dans nos guides Smoobu.

8. Viser les avis positifs pour sortir du lot


Offrir des prestations optimales à vos invités est une nécessité absolue pour les satisfaire et offrir une expérience voyageur hors pair. En capitalisant sur une location de vacances de qualité et un accueil et sens du contact chaleureux, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour recueillir des avis positifs sur vos annonces.

Plus vos notes seront meilleures, et plus les algorithmes des sites de réservations vous feront remonter dans les résultats de recherche. En gagnant en visibilité, vous aurez alors plus de chances de voir des clics sur votre annonce et à fortiori de voir vos réservations augmenter (et donc votre chiffre d’affaires).

9. Surveiller vos statistiques / KPis / taux d’occupation

Avec votre location saisonnière, vous pouvez vouloir chercher à analyser différentes statistiques (taux d’occupation, revenus moyens, nombre de nuitées, taux d’annulation etc.) afin de tirer des enseignements et prendre des décisions plus avisées pour optimiser la gestion de votre location. Vos données ont une histoire à raconter, ne les négliger pas !

10. Utiliser une solution de gestion de location saisonnière

Un autre levier à activer pour développer votre taux d’occupation et votre business de location saisonnière en général est d’utiliser une solution de gestion de location courte durée. Ce type de solutions propose en général un channel manager qui permet de synchroniser automatiquement et en temps réel vos calendriers de réservations sur vos différents sites d’ annonces. Ainsi vous pouvez développer votre présence en ligne sur plusieurs plateformes de réservations, multiplier vos points de contact et potentiellement vos réservations.

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