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Comment bien estimer le prix de sa maison ?

Pour bien vendre sa maison, il faut qu’elle soit au prix du marché. Ni surévaluée, ni sous-évaluée. Localisation, adresse, surface mais aussi qualité des prestations... vous devrez tenir compte de ces différents critères dans votre estimation.


SOURCE : ANNABELLE MARTINAT - JOURNALISTE CHEZ PAP.FR


Bien estimer le prix de sa maison, c’est la meilleure façon de faciliter sa vente. Elle ne doit être ni sous-estimée, ni surestimée. Pour déterminer la valeur de votre bien de façon objective, l’idéal est de multiplier les sources d’information (annonces immobilières, notaire, outil d'estimation en ligne, bouche-à-oreille…). Vous pouvez faire appel à un professionnel ou choisir de réaliser l’estimation vous-même en prenant soin de collecter toutes les informations nécessaires.


Connaître le marché local pour bien estimer sa maison


Pour ne pas tomber dans le piège de la surévaluation ou de la sous-évaluation, il est important de connaître le marché immobilier local. La ville, la situation et même l’environnement sont des critères qui rentrent en jeu dans l’évaluation de votre maison. Un emplacement qui diffère au sein même de la commune peut suffire à faire varier le montant de la vente dans des proportions plus ou moins importantes.

N’hésitez pas à confronter votre bien à des constructions similaires. Consultez les annonces immobilières des maisons mises en vente sur le territoire communal et si possible dans le même quartier pour connaître la valeur vénale de votre maison. C’est le meilleur moyen de vous faire une idée des prix pratiqués dans un rayon géographique proche de chez vous.



Comment calculer la valeur d'une maison ?


Pas de règles en la matière. La détermination de la valeur vénale d’une maison dépend en effet de nombreux critères :

  • sa surface et le nombre de pièces sont naturellement essentiels

  • la superficie et la qualité du terrain sont aussi importants

  • la rareté du bien mis en vente

  • l’état général de la construction et la qualité de ses prestations (cuisine, salle de bains...). Si la maison doit être rafraîchie avec un coup de peinture, prévoyez une baisse du prix de l’ordre de 5 à 10 %. En revanche, si des travaux plus importants sont à prévoir, il faudra envisager une décote comprise entre 10 et 30 % selon l’ampleur du chantier à réaliser. Inversement, si la maison a été récemment rénovée et qu’il n’y a plus qu’à poser ses meubles, vous pouvez appliquer une majoration de 15 à 20 % sur le prix moyen

  • l’exposition plein sud ou est valorisent aussi le prix

  • attention à la présence de servitudes (droit de passage, de vue ou d’échelle) qui peuvent influencer aussi à la baisse

  • une belle terrasse, une véranda, une piscine, des dépendances aménageables, une grande cave… Tous ces aménagements valorisent le bien de 5 à 10 %

  • le chauffage et le système de production d’eau chaude et l’énergie (gaz, fioul, électricité) sont aujourd’hui des critères pris très au sérieux par les acheteurs

  • le classement de Diagnostic de performance énergétique est également déterminant sur le prix de vente final.

Qu'est-ce que la valeur verte d'une maison ?


Toute transaction est obligatoirement accompagnée d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE). Avec la flambée des énergies, c’est aujourd’hui un document déterminant pour fixer le prix de vente. Classée de A à C, la maison affiche de bonnes performances, de D à G elle est considérée comme une passoire thermique. Ces différences de prix induites par le classement du DPE sont ce que les spécialistes nomment « la valeur verte » ou « décote verte ».

L’Ademe définit quant à elle la valeur verte comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Il s’agit en fait de la plus-value attribuée à un bien immobilier grâce à sa bonne étiquette énergie (A, B ou C), en considération d'un bien identique de performance moyenne (classe énergie D).

Plus concrètement, une maison récente classée A, B ou C, dont le chauffage, mais aussi la production d’eau chaude sont assurés par des énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière et poêle à granulés) a toutes les chances de se négocier plus rapidement et dans une fourchette de prix plus élevés par rapport à une habitation chauffée au fioul ou à l’électricité.


La valeur verte influence le prix immobilier


Un mauvais classement DPE a une influence directe sur le prix de vente. Le Conseil supérieur du notariat a dévoilé fin 2021 une étude sur la valeur verte des logements vendus en 2020. Sans surprise, on y apprend que les maisons bien classées (A ou B) sont en moyenne vendues bien plus cher que leurs homologues en lettre D.

Un exemple ? En région Centre-Val-de-Loire, ces villas en tête de classement profitent d’une surcote d’environ 17 %. A contrario, les passoires énergétiques (F-G) peuvent entraîner une décote pouvant atteindre 20 % pour une construction en Nouvelle-Aquitaine. En Île-de-France, compte tenu de la forte demande et de la raréfaction de l’offre, les mauvais classements pénalisent moins le prix de vente.


Quel est le meilleur site pour estimer sa maison ?


Une fois que vous avez défini la valeur de votre bien immobilier, il est possible d’affiner le résultat à l’aide des nombreux outils d’estimation en ligne. Mais attention, tous ne se valent pas ! Si certaines applications reposent sur un fonctionnement basique, d'autres s'avèrent plus évoluées. Le site PAP, par exemple, compile les données sur les prix de vente issus de la base des Demandes de valeurs foncières (DVF) et les données des annonces publiées sur PAP.fr.

Vous voulez connaître les prix de l'immobilier dans votre ville ?

Il affiche en outre les ventes enregistrées à proximité et leurs prix sur un fond cartographique. Pour obtenir une fourchette de prix, il suffit juste de renseigner toutes les caractéristiques de la maison : adresse, nombre de pièces, surface de la maison et du terrain, type de chauffage, piscine… En quelques clics on obtient l’estimation.

L’outil Patrim, développé par le Ministère de l’économie, a lui été conçu à partir des données de l'administration fiscale. Il permet également de connaître le prix de vente des biens immobiliers (logement ou terrain) correspondant à vos critères. Il est accessible en se connectant à votre espace Particulier du site des impôts (Puis rubrique Données publiques / Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien). Les résultats fournis présentent le détail de toutes les ventes immobilières correspondant à vos critères : type et superficie du bien, prix de vente...

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1 Comment


Guest
May 23

Excellent

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